Konusu genellikle kira sözleşmeleri olan, Ürün ve Hasılat Kirası ile Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına ilişkin alt başlıkların düzenlendiği hukuk alanıdır. Kira sözleşmelerinin düzenlenmesi ve feshi, kira bedelinin belirlenmesi, kira alacağı, kiralananın tahliyesi ve kira sözleşmesinden kaynaklanan tazminat davalarındaki uyuşmazlıklar ilgili mevzuat hükümleri doğrultusunda çözüme kavuşturulmaktadır.
Kiralanın Tahliyesi ve Kira Tespiti Davaları
Kiralanın tahliyesi ve kira tespiti davaları, kiracının taşınmazı terk etmesi veya kira bedelinin belirlenmesi için başvurulan hukuki yolları içerir. Bu davalarda, mahkeme kararları ile kiracının hakları ve mülk sahibinin hakları korunur.
Kiracının tahliyesi hangi durumlarda talep edilebilir?
Kiracının tahliyesi, kira sözleşmesinin sona ermesi veya kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda talep edilebilir. Bunun yanı sıra kiraya verenin veya yeni malikin ihtiyacı ve kiralananda yapılması gereken esaslı tadilat durumları da belirli şartlar ve süreler dahilinde kiracının tahliyesini gerektirmektedir.
Kira bedeli nasıl belirlenir?
Kira bedeli, taraflar arasında yapılan anlaşma doğrultusunda belirlenir. Taraflar anlaşamazsa mahkeme kira bedelini tespit eder.
Kira tespiti davası nasıl açılır?
Kira tespiti davası, mahkemeye başvurularak açılır. Mahkeme, kira bedelini belirler ve kararını ilgili taraflara bildirir.
Kira Sözleşmeleri ve Tahliye Taahhütnameleri
Konut ve çatılı işyeri kiraları yazılı olabileceği gibi sözlü de yapılabilmektedir. Olası uyuşmazlıklarda tarafların ispat yükümlülüğünü yerine getirebilmesi için yazılı olarak yapılması faydalı olacaktır. Kira sözleşmeleri ile ilgili en çok yanlış bilinen hususlardan birisi, süre belirtilerek yapılan kira sözleşmelerinin süre sonunda kendiliğinden sona ereceğidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresi belirli dahi olsa haklı sebebi bulunmayan kiraya verenin süre sonunda kiralayanı sebep göstermeksizin salt sözleşme süresinin dolması sebebiyle tahliye etme imkanı bulunmamaktadır. Kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa kira sözleşmesini fesih bildirimi ile sonlandırabilecektir. Kiralayan ise 1 yıllık kira sözleşmesinin bitiş tarihinden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilecektir. Günümüzde kiraya verenler, bir anlamda ucu açık bir kira sözleşmesinin önüne geçebilmek adına kiralayanlardan tahliye taahhütnameleri almaktadırlar. Alınan bu tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği ise bazı şartlara tabi olmaktadır.
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları nelerdir?
Öncelikle tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır. Kira ilişkisinin kuruluş aşamasında, kiracının kiraya verene karşı dezavantajlı durumda olması sebebiyle, kiralananın tesliminden sonra tahliye taahhütnamesi alınması bir diğer geçerlilik şartıdır. Tahliye taahhütnamesi ile kira sözleşmesinin aynı anda düzenlenmesi, tahliye taahhüdünü geçersiz hale getirecektir. Birden fazla kiracı olması durumunda tüm kiracıların tahliye taahhüdünde imzası bulunması gerektiği gibi, kiralananın aile konutu olması halinde her iki eşin de tahliye taahhüdünü kabul etmesi gerekmektedir.
Kira sözleşmeleri nasıl feshedilebilir?
Kira sözleşmeleri kiracı tarafından, sözleşmenin bitiş tarihinden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunularak feshedilebilecektir. Kiraya veren tarafından fesih ise genellikle tek bir bildirim ile yapılamamaktadır. Kiraya veren haklı bir sebebi bulunmaması halinde (kiraya verenin kiralananı duyduğu ihtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, kiralananda yapılması gerekli esaslı tadilat, kiracının kira bedelini ödememesi gibi haklı sebep halleri saklıdır) konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini ancak 10 yıllık uzama süresi dolmuş ise fesih bildirimi ile sonlandırabilecektir.
Kira Sözleşmelerinde artış ne oranda yapılmalıdır?
Kira sözleşmelerinde taraflar artış oranını, son 12 ayın tüketici fiyat endeksi bir diğer adıyla TÜFE’yi aşmamak şartıyla serbestçe belirleyebilecektir. Taraflarca herhangi bir artış oranı kararlaştırılmamış olması halinde artış TÜFE oranında yapılacaktır.